Elbukhatják a CSOK-ot azok, akiknek lakása egyben cég székhelye is

A napokban robbantotta a hírt a 24.hu hírportál, melyet azóta már sokan átvettek: ha a CSOK-kal érintett lakásba vállalkozás van bejegyezve, akkor az a CSOK-rendelet szerint úgynevezett “lakáscéltól eltérő hasznosításnak” minősül. A lakáscéltól eltérő hasznosítás esetén az adós “köteles a családi otthonteremtési kedvezmény folyósított összegét a lakáscéltól eltérő hasznosítás megkezdésének napjától számított, a Ptk. szerinti késedelmi kamattal növelten visszafizetni.

A visszafizetés elkerüléséhez szükséges székhelyáthelyezést munkahelyem, a SCHMIDT Ügyvédi Iroda most kedvezményes, 40.000,- Ft + ÁFA végzi el, ha a cégmódosítás kizárólag a székhelyet érinti. Érdeklődjön a dr.kovacs.krisztian@schmidt-iroda.hu emailcímen vagy a www.schmidt-iroda.hu honlapon található elérhetőségeken.

Mi a teendő? Kövesse az itt leírt lépéseket

A legrosszabb eset az, amit fentebb vázoltunk: a CSOK visszafizetése egy ilyen apró hiba/figyelmetlenség/tévedés miatt. Amit tehet, hogy ha már megtörtént a baj, a cég székhelyét minél előbb át kell helyezni egy másik címre, ami nem érintett CSOK támogatással.

“A folyamat időbeli átfutása körülbelül egy hetet vesz igénybe az iratok aláírásától számítottan “

A székhelyáthelyezés szerencsére nem bonyolult, néhány papír, egy ügyvéd és néhány tízezer forint kell hozzá – ez szinte semmi 10 millió Ft visszafizetéséhez képest.

Minden szükséges iratot elkészít a cégmódosítást végző ügyvéd, azonban tájékoztatásul írjuk, mire is van szükség: alapítói (taggyűlési) határozat a székhely áthelyezéséről, új alapító okirat (társasági szerződés), igazolás arról, hogy a cég jogosult az új címet székhelyként használni, ügyvédi meghatalmazás.

A folyamat időbeli átfutása körülbelül egy hetet vesz igénybe az iratok aláírásától számítottan, tehát elég gyorsan megvan.

Milyen költségekkel jár?

A módosításhoz úgynevezett közzétételi költségtérítést kell fizetni, ez 3.000,- Ft, továbbá illetéket, ez 15.000,- Ft. Az ügyvédi munkadíj szabad megállapodás tárgya, ezzel kapcsolatosan pontos összeget nehéz mondani.

Annyi bizonyos, hogy a visszafizetés elkerüléséhez szükséges székhelyáthelyezést munkahelyem, a SCHMIDT Ügyvédi Iroda most kedvezményes, 40.000,- Ft + ÁFA végzi el, ha a cégmódosítás kizárólag a székhelyet érinti.

Schmidt Ügyvédi Iroda logó
SCHMIDT Ügyvédi Iroda

Székhelyáthelyezés: 40.000,- Ft + ÁFA

Ezzel biztosan el lehet kerülni a visszafizetést?

Biztosat csak javasasszonyok, jósok és porszívóügynökök állítanak, mi sajnos nem tudunk ilyenre vállalkozni. Azt tudjuk, hogy a hatóságoknál mindig jó pont vagy enyhítő körülmény szokott lenni, ha amin észleli az ember a hibát, azonnal nekiáll kijavítani.

70.000,- Ft fizetendő összeg áll szemben tízmilliókkal…

Tovább megyünk: az sem biztos, hogy helyes a jogértelmezésünk (a bankok jogértelmezése), de 70.000,- Ft fizetendő összeg áll szemben tízmilliókkal… Érzésünk szerint túl sok a kockázat, ami azzal jár, hogy a CSOK-os ingatlanban van a székhely, de mindenkinek szíve joga eldönteni. A saját és családja pénzét kockáztatja, nem a miénket.

Ha székhelyáthelyezésre van szüksége

Székhelyáthelyezés a SCHMIDT Ügyvédi Irodával:

Cím: 1132 Budapest, Váci út 6. IV. em. 5/a. (a Nyugati Pályaudvarnál, a Westenddel szemben)

Email cím: schmidt-iroda@schmidt-iroda.hu

Ha tetszett a cikk, ossza meg ismerőseivel Facebookon.

Ha tetszett a bejegyzés, akkor kedvelje és kövesse Facebook oldalamat a legfrissebb jogi cikkekért a következő címen:

www.facebook.com/kovacslaw

CSOK-os ingatlanok és az ÁFA 2020-tól

Egy korábbi bejegyzésemben – melyet itt találtok – már foglalkoztam az 5%-os ÁFA kérdéskörével, és a 2019 végén megszűnő kedvezményes ÁFA szabályokkal, a téma viszont most is aktuális, hiszen változott a jogszabály. A mostani bejegyzésben kifejezetten azzal foglalkozom, hogy mi várható ezen a fronton 2020-tól az év végi szabálymódosítások fényében.

Fontos: a korábbi cikkhez képest változott a jogszabály, így ez a bejegyzés az aktuális!

5% ÁFA vagy 5 millió Ft ÁFA-visszaigénylés?

A kettő között a fő különbség, hogy egy vállalkozó legalább szerkezetkészig építi-e a házat vagy pedig több vállalkozóval végeztetjük a munkát – illetve a visszaigénylés csak CSOK-os építésre vonatkozik (vonatkozhat), az 5% ÁFA viszont minden generálos házra/lakásra. Azt, hogy mikor melyiket éri meg, mindenki számolja ki magának (!), általánosságban – csak a pénzügyi részét nézve – elmondható, hogy a drágább építkezéseknél már jobban megéri az 5% ÁFA.

Közös a visszaigénylésben és a kedvezményes ÁFA-ban is, hogy 2019 végén megszűnnek a mai formájukban, így érdemes áttekinteni, hogy milyen változások is lesznek.

Az 5%-os ÁFA változásai

Csak a teljesség kedvéért, így szól az ÁFA-törvény kapcsolódó módosítása:

“E törvény 2019. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontja szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2019. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2020. január 1. napjával kezdődő és 2023. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy

a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján van végleges építési engedély, vagy

b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2018. november 1. napján bejelentették.”

Ez azt jelenti, hogy azon építtetőknek, akiknek generálos szerződése van, végig tud menni az építkezése a kedvezményes, 5%-os ÁFA-val, amennyiben 2018. november 1. napját megelőzően kezdték az építkezést (leegyszerűsítve). Persze 2023 végéig be kell fejezni, de ez a korlát nemigen érinti a magán-építkezőket (a bejelentés egyébként is lejárna addigra), inkább a nagy társasház-projektekre vonatkozik.

Az 5%-os ÁFA tehát aránylag egyszerű, az ÁFA-visszaigénylőknek azonban kicsivel több problémával kell szembesülniük.

Az ÁFA-visszaigénylés

Azon CSOK-os építkezők, akik nem generálban építkeznek, a 16/2016. Korm. rendelet szerint kérhetnek ÁFA-visszatérítést a bekerülési költséggel megfizetett ÁFA-ra. A problémát a jogszabály határidőkre vonatkozó rendelkezése okozza:

“(3) Az adó-visszatérítési támogatás az (1) bekezdés szerinti költségekre egyidejűleg és legfeljebb egy alkalommal, 2015. január 1-jén vagy azt követően kiállított számla alapján legkésőbb 2019. december 31-ig igényelhető.”

A szabály úgy szól, hogy a számlát 2015. január 1. napját követően kellett kiállítani (itt még bejön egy másik szabály a bejelentésre, tehát jó eséllyel nem tudunk 2015-ös számlát befogadtatni) és az igénylést 2019. december 31-ig le kell adni.

A problémát az okozza, hogy a folyósítás szakaszos, s egy-egy szakasz áttolódhat 2020-ra, ha nem lesz kész időben az épület. Több állásfoglalást láttam az illetékes minisztériumtól, hitelszakértők és jószándékú laikusok hozzászólásaiban, bejegyzéseiben, kb. a következő szövegezéssel (figyelem, a dőlt betűs részek idézetek, nem tőlem származó megállapítások!):

“A hatályos Újcsokr. 69. § (3) bekezdése értelmében a támogatás igénylésére 2019. december 31-ig lehet (hiánytalan) kérelmet benyújtani. Ebből adódóan, a 2019. december 31-ig befogadott és pozitívan elbírált kérelmek esetén várhatóan 2020. január 1-jét követően kiállított, az Újcsokr. feltételeinek megfelelő számlák is benyújtásra kerülnek majd.” Itt egyértelművé válik, hogy aki áfát szeretne visszaigényelni, nem kell jövő év végig befejezni az építkezést, sőt még a 2020-as számlák után is vissza lehet igényelni az általános forgalmi adót, ugyanis elég a kérelmet – hiánytalanul – beadni a bankhoz a fent nevezett dátumig!”

Problémák a minisztériumi állásfoglalással

A problémáim ezzel az állásfoglalással: (i) a minisztérium adta ki, nem a folyósító bank; (ii) nem bír kötelező erővel a bankra nézve; (iii) nem bír kötelező erővel a minisztériumra; (iv) nem bír kötelező erővel senkire nézve.

Sokan félreértik, illetve rosszul értékelik a minisztérium iránymutatását. A minisztérium iránymutatása annyit ér, mintha én írtam volna itt le – függetlenül attól, hogy engem vagy a minisztériumot mennyire tartjuk kompetensnek egy-egy kérdésben.

Egy 1992-es Alkotmánybírósági határozat (60/1992. (XI. 17.) AB határozat, ha rá szeretnél keresni) ugyanis megtiltotta az állami szerveknek, hogy jogszabályokat értelmezzenek: az ugyanis a bíróságok feladata. És azóta az a közmegegyezés, hogy a bíróságok nem alkotnak jogszabályokat, az „állam” pedig nem értelmezi azokat, mindenki megmarad a kaptafánál.

Egy jogvitában tehát kedves dolog, ha van minisztériumi állásfoglalásunk, de közel sem biztos, hogy annak megfelelően fog dönteni a bíróság – mert lehet, hogy ő nem úgy értelmezi.

Szélmalomharc a bankfiókkal?

De nem is feltétlen a bírósággal van a legnagyobb probléma itt: a kérelmet/számlákat a bankhoz kell benyújtani, és itt nem árt belegondolni, hogy hogyan is működik a bank: amikor „állami” pénzeket folyósít, akkor fokozott a felelőssége, hogy minden a jogszabályok szerint menjen, ha ugyanis felelőtlenül jár el, akkor nagyon meg fogják bírságolni érte. Így ha egy szabályt kétféleképpen lehet értelmezni, biztosak lehetünk abban, hogy úgy fogja értelmezni, hogy az állammal szemben biztosan ne legyen belőle baja.

Ha ez rossz a vele szerződő ügyfélnek, akkor megindítja a megfelelő jogi eljárásokat, aztán 2 év múlva megmondják, hogy hibázott, ejnye-bejnye, de az ügyfél akkor is 2 évet várt a pénzére ha igaza volt.

Időbeli átfutás = fél év a békéltető-testületig

Csak hogy érthető legyen: ha a bank azt mondja 2020 februárjában, hogy nem folyósít a januári számlák után, mert 2019 már elmúlt, akkor ezt meg kell panaszolni, ennek megválaszolására van a banknak 30 napja. A bank a 30. napon válaszol is, a válasz nekünk nyilván nem tetszik, ezért a Pénzügyi Békéltető Testülethez fordulunk, aminek a kérelem beérkezésétől számított 90 napon belül kell döntenie (ez sem 90 nap lesz, mert a kérelmeket az ügyfelek rendszerint hiányosan adják be, így a hiánypótlási idővel meg fog hosszabbodni). Itt vagy megegyezünk a bankkal vagy nem. Ha nem, akkor csak a per marad. Vagy mehetünk eleve perre, ami ügyvédi és egyéb költségekkel jár…

Ezért nagyon fontos körültekintőnek lenni: ha nem vagyunk biztosak abban, hogy 2019 év végéig végzünk, akkor ne vegyük készpénznek azt, hogy majd a 2020-as számlákat benyújtva visszakapjuk az ÁFA-t.

Hangsúlyozom: én osztom azt az álláspontot, hogy a 2020-as számlák is jók lesznek, de az majd 2020-ban derül ki, hogy a bank is így lesz-e ezzel… Nagy koppanás lehet ez az építkezés végére, így mindenféleképpen tartalékoljunk némi pénzt arra az esetre, ha erre a problémára hivatkozással nehezebb lenne a folyósítás.

…persze az a legbiztosabb, ha leíratod a pénzügyi tanácsadóddal/hitelbrókereddel, hogy ha a bank nem fizet a 2020-as számlák után vissza ÁFA-t, akkor a tanácsadód, mint magánszemély zsebből kifizeti. Úgyis 100% biztos abban, hogy nem lesz gond a bankkal, mit neki egy ilyen papír… 🙂