Továbbképzésen… adótanácsadó leszek

Jó pap holdig tanul… …és a jó jogász is. Ennek jegyében iratkoztam be a PricewaterhouseCoopers (PwC) adótanácsadó képzésére.

Azoknak akik nem ismernék őket: a PwC egyike a világ négy legnagyobb adótanácsadó-könyvvizsgáló (és sok egyéb tevékenységet űző…) cégének, akiket BIG4 néven, azaz a Nagy Négyesként szoktak hívni (ide tartozik még a Deloitte, az Ernst&Young és a KPMG). Ezek a cégek a világ minden országában jelen vannak és egyértelműen csúcsminőséget képviselnek az adózás terén is.

Nemzeti Adó- és Vámhivatal

Eddig a számviteli modul első két órája volt meg, és azt kell mondanom, hogy le a kalappal a képzést szervező előtt is, de a könyvelők előtt is, akiknek a kisujjukban van a számvitel!

Messze még a vége: 2020 májusában lesz az utolsó vizsgám, ezt követően bejegyzett adótanácsadóként is segíteni fogom ügyfeleinket. Jellemző, hogy máris azon töröm a fejem hogyan is lehetne egy ütős garanciát társítani ehhez, mert hiszek abban, hogy csak igazán kiváló módon érdemes valamit csinálni – középszerű már van elég.

…úgyhogy jó eséllyel ingyen lesz a tanácsadás, ha nem hoz legalább annyi megtakarítást, mint amennyibe a konzultáció került! 🙂 2020-tól várok Mindenkit!

CSOK-os ingatlanok és az ÁFA 2020-tól

Egy korábbi bejegyzésemben – melyet itt találtok – már foglalkoztam az 5%-os ÁFA kérdéskörével, és a 2019 végén megszűnő kedvezményes ÁFA szabályokkal, a téma viszont most is aktuális, hiszen változott a jogszabály. A mostani bejegyzésben kifejezetten azzal foglalkozom, hogy mi várható ezen a fronton 2020-tól az év végi szabálymódosítások fényében.

Fontos: a korábbi cikkhez képest változott a jogszabály, így ez a bejegyzés az aktuális!

5% ÁFA vagy 5 millió Ft ÁFA-visszaigénylés?

A kettő között a fő különbség, hogy egy vállalkozó legalább szerkezetkészig építi-e a házat vagy pedig több vállalkozóval végeztetjük a munkát – illetve a visszaigénylés csak CSOK-os építésre vonatkozik (vonatkozhat), az 5% ÁFA viszont minden generálos házra/lakásra. Azt, hogy mikor melyiket éri meg, mindenki számolja ki magának (!), általánosságban – csak a pénzügyi részét nézve – elmondható, hogy a drágább építkezéseknél már jobban megéri az 5% ÁFA.

Közös a visszaigénylésben és a kedvezményes ÁFA-ban is, hogy 2019 végén megszűnnek a mai formájukban, így érdemes áttekinteni, hogy milyen változások is lesznek.

Az 5%-os ÁFA változásai

Csak a teljesség kedvéért, így szól az ÁFA-törvény kapcsolódó módosítása:

“E törvény 2019. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontja szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2019. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2020. január 1. napjával kezdődő és 2023. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy

a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján van végleges építési engedély, vagy

b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2018. november 1. napján bejelentették.”

Ez azt jelenti, hogy azon építtetőknek, akiknek generálos szerződése van, végig tud menni az építkezése a kedvezményes, 5%-os ÁFA-val, amennyiben 2018. november 1. napját megelőzően kezdték az építkezést (leegyszerűsítve). Persze 2023 végéig be kell fejezni, de ez a korlát nemigen érinti a magán-építkezőket (a bejelentés egyébként is lejárna addigra), inkább a nagy társasház-projektekre vonatkozik.

Az 5%-os ÁFA tehát aránylag egyszerű, az ÁFA-visszaigénylőknek azonban kicsivel több problémával kell szembesülniük.

Az ÁFA-visszaigénylés

Azon CSOK-os építkezők, akik nem generálban építkeznek, a 16/2016. Korm. rendelet szerint kérhetnek ÁFA-visszatérítést a bekerülési költséggel megfizetett ÁFA-ra. A problémát a jogszabály határidőkre vonatkozó rendelkezése okozza:

“(3) Az adó-visszatérítési támogatás az (1) bekezdés szerinti költségekre egyidejűleg és legfeljebb egy alkalommal, 2015. január 1-jén vagy azt követően kiállított számla alapján legkésőbb 2019. december 31-ig igényelhető.”

A szabály úgy szól, hogy a számlát 2015. január 1. napját követően kellett kiállítani (itt még bejön egy másik szabály a bejelentésre, tehát jó eséllyel nem tudunk 2015-ös számlát befogadtatni) és az igénylést 2019. december 31-ig le kell adni.

A problémát az okozza, hogy a folyósítás szakaszos, s egy-egy szakasz áttolódhat 2020-ra, ha nem lesz kész időben az épület. Több állásfoglalást láttam az illetékes minisztériumtól, hitelszakértők és jószándékú laikusok hozzászólásaiban, bejegyzéseiben, kb. a következő szövegezéssel (figyelem, a dőlt betűs részek idézetek, nem tőlem származó megállapítások!):

“A hatályos Újcsokr. 69. § (3) bekezdése értelmében a támogatás igénylésére 2019. december 31-ig lehet (hiánytalan) kérelmet benyújtani. Ebből adódóan, a 2019. december 31-ig befogadott és pozitívan elbírált kérelmek esetén várhatóan 2020. január 1-jét követően kiállított, az Újcsokr. feltételeinek megfelelő számlák is benyújtásra kerülnek majd.” Itt egyértelművé válik, hogy aki áfát szeretne visszaigényelni, nem kell jövő év végig befejezni az építkezést, sőt még a 2020-as számlák után is vissza lehet igényelni az általános forgalmi adót, ugyanis elég a kérelmet – hiánytalanul – beadni a bankhoz a fent nevezett dátumig!”

Problémák a minisztériumi állásfoglalással

A problémáim ezzel az állásfoglalással: (i) a minisztérium adta ki, nem a folyósító bank; (ii) nem bír kötelező erővel a bankra nézve; (iii) nem bír kötelező erővel a minisztériumra; (iv) nem bír kötelező erővel senkire nézve.

Sokan félreértik, illetve rosszul értékelik a minisztérium iránymutatását. A minisztérium iránymutatása annyit ér, mintha én írtam volna itt le – függetlenül attól, hogy engem vagy a minisztériumot mennyire tartjuk kompetensnek egy-egy kérdésben.

Egy 1992-es Alkotmánybírósági határozat (60/1992. (XI. 17.) AB határozat, ha rá szeretnél keresni) ugyanis megtiltotta az állami szerveknek, hogy jogszabályokat értelmezzenek: az ugyanis a bíróságok feladata. És azóta az a közmegegyezés, hogy a bíróságok nem alkotnak jogszabályokat, az „állam” pedig nem értelmezi azokat, mindenki megmarad a kaptafánál.

Egy jogvitában tehát kedves dolog, ha van minisztériumi állásfoglalásunk, de közel sem biztos, hogy annak megfelelően fog dönteni a bíróság – mert lehet, hogy ő nem úgy értelmezi.

Szélmalomharc a bankfiókkal?

De nem is feltétlen a bírósággal van a legnagyobb probléma itt: a kérelmet/számlákat a bankhoz kell benyújtani, és itt nem árt belegondolni, hogy hogyan is működik a bank: amikor „állami” pénzeket folyósít, akkor fokozott a felelőssége, hogy minden a jogszabályok szerint menjen, ha ugyanis felelőtlenül jár el, akkor nagyon meg fogják bírságolni érte. Így ha egy szabályt kétféleképpen lehet értelmezni, biztosak lehetünk abban, hogy úgy fogja értelmezni, hogy az állammal szemben biztosan ne legyen belőle baja.

Ha ez rossz a vele szerződő ügyfélnek, akkor megindítja a megfelelő jogi eljárásokat, aztán 2 év múlva megmondják, hogy hibázott, ejnye-bejnye, de az ügyfél akkor is 2 évet várt a pénzére ha igaza volt.

Időbeli átfutás = fél év a békéltető-testületig

Csak hogy érthető legyen: ha a bank azt mondja 2020 februárjában, hogy nem folyósít a januári számlák után, mert 2019 már elmúlt, akkor ezt meg kell panaszolni, ennek megválaszolására van a banknak 30 napja. A bank a 30. napon válaszol is, a válasz nekünk nyilván nem tetszik, ezért a Pénzügyi Békéltető Testülethez fordulunk, aminek a kérelem beérkezésétől számított 90 napon belül kell döntenie (ez sem 90 nap lesz, mert a kérelmeket az ügyfelek rendszerint hiányosan adják be, így a hiánypótlási idővel meg fog hosszabbodni). Itt vagy megegyezünk a bankkal vagy nem. Ha nem, akkor csak a per marad. Vagy mehetünk eleve perre, ami ügyvédi és egyéb költségekkel jár…

Ezért nagyon fontos körültekintőnek lenni: ha nem vagyunk biztosak abban, hogy 2019 év végéig végzünk, akkor ne vegyük készpénznek azt, hogy majd a 2020-as számlákat benyújtva visszakapjuk az ÁFA-t.

Hangsúlyozom: én osztom azt az álláspontot, hogy a 2020-as számlák is jók lesznek, de az majd 2020-ban derül ki, hogy a bank is így lesz-e ezzel… Nagy koppanás lehet ez az építkezés végére, így mindenféleképpen tartalékoljunk némi pénzt arra az esetre, ha erre a problémára hivatkozással nehezebb lenne a folyósítás.

…persze az a legbiztosabb, ha leíratod a pénzügyi tanácsadóddal/hitelbrókereddel, hogy ha a bank nem fizet a 2020-as számlák után vissza ÁFA-t, akkor a tanácsadód, mint magánszemély zsebből kifizeti. Úgyis 100% biztos abban, hogy nem lesz gond a bankkal, mit neki egy ilyen papír… 🙂

Hogyan fejezd be az építkezésed – ingyen?

Ahogy halad az ember az építkezése vége felé, egyre inkább látja, hogy az elképzelt keretbe nem fog beleférni: az építőanyagok árai emelkedtek, pár tízezres tételek itt, pár tízezres tételek ott, és máris akár milliókkal drágulhat az építkezés.

Mi lehet ilyenkor a megoldás? Családi-baráti kölcsönök, elmaradó munkarészek, rosszabb minőségű anyagok beépítése, szakik helyett saját munka, lehetne folytatni a sort… Most úgy tűnik azonban, hogy a gondoknak legalább egy részére elég jó megoldást kínál az állam a kedvezményes energetikai hitelek (pályázatok) formájában.

Miről is van szó?

Az EU-ban minden tagállam vállalta, hogy fokozatosan csökkenti az ország (és ezzel együtt a háztartások) energiafelhasználását, hogy ezeket a vállalásokat teljesíteni tudják az EU-s alapok pénzt adtak a tagállamoknak, akik kedvezményes pályázatok formájában segítséget nyújthatnak. Ennek volt a része a már többször meghirdetett háztartási nagygép csereprogram, az otthon melege program, a külön program ami konvektorok lecseréléséről szólt, továbbá a cikk apropóját adó VEKOP és GINOP programok. A két programban 0%-os kamatú hitelt lehet felvenni energetikai korszerűsítésekre: nyílászárócserére, kazáncserére, megújuló energia bevezetésére, árnyékoló berendezésekre, hővisszanyerős szellőztetésre.

Szögezzük le már a legelején: ez hitel, tehát vissza kell fizetni. A két programról (ami voltaképpen pontosan ugyanaz, csak a Közép-magyarországi régiónak külön kell pályázatokat kiírni) az kell tudni, hogy már évek óta fut, de a magyar lakosság úgy tűnik, hogy csak a vissza nem térítendő támogatásokat szereti, energetikai korszerűsítésre nem vesz fel hitelt, így már kétszer könnyítettek a programon. Az első könnyítésnél lehetővé tették a lakástakarék-pénztárból történő előtörlesztést, a másodiknál rengeteget egyszerűsítettek az adminisztráción, de most a harmadik könnyítés a lényeg az építkezés szempontjából: sok más jó dolog mellett eltörölték a 180 napos kötelező várakozási időt a használatbavételtől kezdve, illetve már elég ha van árajánlat a vállalkozótól a megvalósítandó projektre, nem kell rá (elő)szerződés.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Eddig el kellett telnie 180 napnak a használatbavételi engedély megszerzésétől/használatbavétel tudomásulvételétől ahhoz, hogy az ember tudja igényelni. Ma már a használatbavétel másnapján tudja az ember igényelni. Bizonyos dolgokat tehát megérheti áttolni használatbavétel utánra: a programban lehet redőnyre, hővisszanyerős szellőztetőre és sok másra pénzt kérni – így tehát az építkezés során elég azoknak az előkészítését beépíteni, s utána a korszerűsítési hitellel betenni magát a gépet.

Az ennek az értelme, hogy a hitel 0%-os kamatú, a banktól felvett kölcsönnek pedig jelenleg 2-3-4%-os éves kamata van, azaz rengeteg kamatot meg tudunk spórolni az idők folyamán.

A másik nagy előny, hogy ezáltal jóval jobb megtérüléssel lehet akár napelemet is telepíteni. Fontos: mint minden befektetésnél, a napelemnél is ki kell számolni, hogy a konkrét esetben megéri-e az embernek, illetve tisztában kell lenni a kockázatokkal. A napelem megtérülésénél 3 fő kockázat van: (i) szaldós elszámolás megszűnése; (ii) amortizáció; (iii) az inverter meghibásodása.

(i) szaldós elszámolás

A napelem felrakása után leszerelik a villanyórát egy úgynevezett ad-vesz órára, ami méri hogy mennyi áramot fogyasztottunk el és a napelemünk mennyit táplált vissza a hálózatra: ha többet töltünk vissza, akkor az áramszolgáltató megveszi tőlünk, ha kevesebbet, akkor a különbözetet kell kifizetni. Ez az elszámolás nagyon megdobja a megtérülést, hiszen enélkül eladnánk az áramot a szolgáltatónak 20 ft körül, 20 ft-tal drágábban pedig visszavásárolnánk – tehát nagy vonalakban duplázná a megtérülési időt.

(ii) Amortizáció

Ez egy olyan tétel, ami gyakorlatilag az összes megtérülés-számításból kimarad, amit a napelemes cégek mutatnak. Tegyük fel, hogy 20 év a napelemes rendszer élettartama, most megveszed 2,5 millió Ft-ért, 20 év múlva ezek 20 éves, használhatatlan lomok lesznek, 0 értékkel, tehát a kezdeti 2,5 millió „tőkédből” marad 0 – ezt is számításba kell venni, mikor pl. a bankbetétekkel hasonlítják össze a hozamot – bankbetétnél a tőke 20 év múlva is meglesz. A hitel azért előnyös itt, mert nem bukjuk el a tőkét a futamidő végére: mivel nem mi tettük bele; a meglévő – napelemre szánt – 2,5 milliónkat addig tarthatjuk bankbetétben/kötvényben/bárhol.

(iii) inverter meghibásodása

Az inverter alakítja a panelekből jövő áramot hálózaton is használható feszültséggé, azonban az inverterek élettartama jóval rövidebb, mint a napelem paneleké – a 2,5 milliós rendszerből 500 ezer körül van az inverter, ha ez elromlik és nem javítható, akkor az újabb 500 ezer költség, ami rontja a megtérülést – bár valószínűleg olcsóbb lesz később, de akkor is jelentős tétel.

Kis számolás

Mondjuk, hogy a havi villanyszámlád (hőszivattyús fűtés, hővisszanyerős szellőztető, sok elektromos fogyasztó) kb. 20 ezer Ft. Az ekkora fogyasztást kiváltó rendszer (netről random kiválasztva egyet) kb. 2,5 millió Ft. Mivel a pályázatban 10% önrész van, így csak a napelemre 2,25 M Ft-ot tudunk felvenni. Mivel a kamat 0%, érdemes maximális futamidőt kérni, ami 20 év. Tegyük fel, hogy az első évben sikerül megvalósítani a projektet, az egyszerűség kedvéért így 19 éves törlesztéssel számoljunk (19×12 hónap), így kijön hogy a kölcsön havi törlesztője 9868 Ft – azaz a 20 ezres villanyszámla fele, s a villanyszámlát ezután már nem kell fizetni.

Fontos: ez egy ideális számítás, nem kalkulál az extra költségekkel, meghibásodással, stb. A napelem nem 100%-os, nem tuti beruházás, bármennyire is állítják. Mindig számold ki vagy számoltasd ki, hogy Neked konkrétan megéri-e – és NE az számolja ki, aki el akarja neked adni a rendszert. (További adalék: minél kisebb egy napelemes rendszer, fajlagosan annál drágább). Az is lehet, hogy bár megérné, nincs elég ideális tájolású tetőfelületed, stb.

A pályázatokat itt találod, tanulmányozd át a teljes dokumentációt és keress fel egy helyi MFB pontot, ha látsz benne fantáziát.

https://www.palyazat.gov.hu/vekop-521-17-lakpletek-energiahatkonysgnak-s-megjul-energia-felhasznlsnak-nvelst-clz-hitel

https://www.palyazat.gov.hu/ginop-841-a-17-lakpletek-energiahatkonysgnak-s-megjul-energia-felhasznlsnak-nvelst-clz-hitel

Az 5%-os ÁFA megszűnéséhez – amire figyelj a szerződésedben

FIGYELEM! A jogszabály megváltozott, ez a cikk már nem aktuális! Az újabb, témában írt bejegyzést ezen a linken találod. FIGYELEM!

Az elmúlt hetekben több olyan építési szerződést is láttam, ahol nagyon ki volt centizve az átadás és végszámlázás időpontja, éppen hogy belefért a 2019-es évbe. Ennek az a jelentősége, hogy jelen állás szerint 2019 végén megszűnik a lakásépítésre vonatkozó kedvezményes, 5%-os ÁFA-kulcs, így az utána teljesített lakásoknál az ÁFA-mértéke a rendes 27% lesz. Vannak arra vonatkozó találgatások, hogy megmarad az 5%-os ÁFA, de én ezt egyrészt nem hiszem (aztán lehet hogy tévedek), másrészt mivel ez egy ember életének a legnagyobb befektetése, érdemes gondolni arra az eshetőségre, hogy mégsem hosszabbodik meg a határidő.

Lehet 2019 után is 5%-os ÁFA-val számlázni?

Arra sajnos jelenleg nem látok megoldást, hogy a teljes építkezés 5%-os ÁFA-val menjen akkor is ha nem készül el addig az épület. De az addig elkészült részeket le lehet számlázni 5% ÁFA-val.

Mi ennek a módja?

Az egyik módja, hogy 2019 végén a kivitelezővel közösen módosítjátok a generálkivitelezésre vonatkozó megállapodást arra, hogy a vállalkozó csak szerkezetkész vagy emelt szerkezetkész állapot megépítésére és a megrendelőnek történő átadására köteles. Az eddig elkészült részek így 5% ÁFA-val számlázhatók. Ez úgy lehetséges, hogy egy NAV állásfoglalás szerint a szerkezetkész állapotú épület építése (ha ezt egy vállalkozó – akár alvállalkozók bevonásával – végzi) az ÁFA törvény 10. § d) pontja szerint termékértékesítésnek minősül, ez pedig a feltétele annak, hogy 5% ÁFA-tartalmú számlát lehessen kiállítani.

A másik lehetséges módja, hogy eleve úgy szerződtök, hogy a 2019 decemberi állapottal számoltok el: itt persze nagy szükség van egy tételes költségvetésre, hogy meg tudjátok állapítani, hogy a teljes készültséghez képest mennyivel maradt el a kivitelező. Igazából a szerkezetkész és a teljesen kész állapot között bármi lehet az elszámolásotokban, a számlán 5% ÁFA-mérték lesz – jogszerűen.

Én az utóbbi megállapodást javaslom inkább, mivel az elsőnél a vállalkozó jóindulatán elég sok múlik, hogy milyen feltételekkel hajlandó a szerződés módosítására. Ismerve az általános mentalitást, még akár pénzösszeg fizetéséhez is kötheti, hiszen a megrendelő így is “spórol” az ÁFA-n.

2019 után

A későbbi teljesítések ÁFA-ja mindenféleképpen 27%-os lesz, így jó lesz hajtani a vállalkozót. Azt mindenkinek ajánlom figyelmébe, hogy egy átlagos építkezés 6 hónapot(!) csúszik – nem reprezentatív felmérés szerint.

Van aki szerint a késedelmesen teljesítő vállalkozón kártérítés címén le lehet majd verni a pluszban fizetendő ÁFA-t, de szerintem itt nem állnak fenn a kártérítési felelősség feltételei, így ez zsákutca. Ráadásul az egyik előző bejegyzésemben leírtam, hogy mekkora eséllyel is lehet akármit is behajtani egy átlagos magyar vállalkozáson.

FIGYELEM! A jogszabály megváltozott, ez a cikk már nem aktuális! Az újabb, témában írt bejegyzést ezen a linken találod. FIGYELEM!

Hogyan válassz ügyvédet

A napokban olvastam egy érdekes bejegyzést arról, hogy hogyan válasszon az ember pénzügyi tanácsadót; a cikk itt megtalálható, szerintem tanulságos. Eszembe jutott, hogy nem olvastam még ilyen cikket ügyvédekről.

Aztán az is eszembe jutott, hogy azt érdekes lenne látni, hogy az emberek hogyan választanak ügyvédet – mert lehet hogy pont nem az a legfontosabb nekik, amit én annak értékelek. Úgyhogy csináltam gyorsan egy online kérdőívet, amit nagyon megköszönök ha kitöltesz, aztán az eredményeket egy későbbi bejegyzésben fogom összegezni.

A kérdőívet itt találod – a linkre kattintva tudod kitölteni.

És akkor nézzük, hogy én mi alapján választanék ügyvédet.

Van-e végzettsége

Abszurdnak tűnhet, de elég sok helyen kínálnak úgy “jogi szolgáltatást”, hogy nem ügyvédek vagy nem derül ki a hirdetésből, hogy ki az az ügyvéd aki a feladatot ellátja. Ezzel a kisebbik probléma, hogy illegális, mert pénzért jogi szolgáltatást kizárólag ügyvéd végezhet Magyarországon. A nagyobb, hogy az ügyvédi tevékenységet nem véletlenül kötik bizonyos feltételekhez: az ügyvédnek van pl. felelősségbiztosításra arra az esetre ha valamit elrontana és ebből az ügyfélnek kára származna. A zugírászok sok esetben a nevüket sem vállalják, megírják a beadványokat és az ügyféllel adatják be – így végképp nem lehet bizonyítani, hogy ők hibáztak, hiszen nem ők nyújtották be, számlát pedig nyilván nem adtak a közreműködésről.

Van-e normális/rendezett irodája

Ez összetettebb dolog. Én abszolút nem vagyok a süppedős századfordulós (dédmamától elhozott) foteleknek, de az ügyvédek valamiért különös vonzódást éreznek irántuk; ugyanígy nem vagyok odáig a hipermodern irodáházas irodaházakért, mert nincs hangulatuk, de voltaképpen mind a kettő tökéletes az ügyfél szempontjából: megmutatja, hogy az ügyvéd ott volt és valószínűleg ott lesz 3-4-5 év múlva is, tehát megtaláljuk akkor is ha később kellene tőle valami. Akár csak egy irat, akár kártérítés mert elrontott valamit. Életem legkiborítóbb élménye volt mikor “takarítanom” (ügyvédi műhibát kijavítanom) kellett más helyett és az illető “irodája” egy kettő(!) csillagos “hotel” harmadik emeletén volt – volt rezsó is, zuhanyfüggönnyel elválasztott nyomtató, szóval vérprofi benyomását keltette.

Közli-e előre az árait/érdeklődik-e előre az ügyről

Szerintem az a korrekt ha nem raboljuk egymás idejét. Én nem foglalkozom pl. büntetőjoggal, teljesen felesleges azért befáradni személyes konzultációra, hogy ezt elmondjam. Ugyanez van akkor, ha olyan speciális a szakterület ami a képességeimet meghaladja (pl. egy gyógyszer szabadalmat soha nem vállalnék el, pedig amúgy foglalkozom szellemi alkotásokkal), itt esetleg tudok mást ajánlani, de ez megoldható telefonban. Az árakkal ugyanez a helyzet: az ügyvédek sem szolgáltatnak mindenkinek, lehet hogy valakinek túl sok a díj, valakinek túl kevés – az előbbi példához visszatérve, ha a gyógyszerszabadalmat mondjuk 15 ezres órabérrel vállalnák, akkor tuti nem bíznám meg őket, mert biztos volnék benne, hogy valójában nem szakterületük.

Mi van benne az árban, mik a fizetési feltételek

Pl. benne van-e az árban, hogy személyesen elviszi a szerződést a földhivatalba? Az ügyvédek túlnyomó részénél nincs kártyás fizetés (kb. 99%-nál), ha te amúgy soha nem tartasz magadnál kp-t, akkor ez is fontos lehet. Banki átutalással fizetni szintén sok helyen nem lehet. Van aki tárgyalásonként kér pénzt, van aki havonta számláz, ezer megoldás van – de legyen tiszta, hogy nálatok mi lenne. Ami viszont nem alkuképes: mindig kérj számlát. Én voltam már olyan ingatlan adásvételnél egy hajnali órán, ahogy ügyvédúr büszkén kijelentette, hogy “ebben az irodában még nem történt jogsértés”, majd pedig nem adott számlát a munkadíjról… …meg is kérdeztem, hogy ugye ezt úgy értette, hogy aznap reggel nem történt még jogsértés, mielőtt odaértünk…

Mond-e konkrétumokat

Ezen a rostán hullanak el a legtöbben. Az ügyvédek egész nap beszélnek, írnak, érvelnek; persze hogy nagyon megy a mellébeszélés, de az ügyfélnek akkor is az a fontos, hogy mire számíthat, mi alapján mondja ezt az ügyvéd és ennek mik lehetnek a költségvonzatai. Ha nem felkészült az ügyvéd, akkor ezekre a kérdésekre nem tud válaszolni, vagy csípőből mond rá valamit, aztán reméli hogy az ügyfél nem felkészült, így nem bukik le.

Mit mond az esélyekről

Biztos nyerő és biztos bukó ügy nincs. Viszont azt sem túl nagy kunszt mondani, hogy 50% az esély arra hogy nyerjen az ügyfél. Mondja el, hogy milyen végkimenetelek lehetnek, adjon elég információt a mérlegeléshez. Mi pl. cégalapításkor mindig elmondjuk, hogy a cégnévnek milyen tulajdonságokkal kell rendelkeznie, továbbá nyomatékosan felhívjuk rá az ügyfél figyelmét, hogy a cégnév az ő kizárólagos felelőssége, mi nem felelünk azért, mert van a cégjegyzékben hasonló, ezért az övét nem fogadják el.

Körülbelül ezek lennének az én szempontjaim, köszönöm ha megosztod a Te szempontjaidat. Akár a kérdőívben, akár kommentben.

Megéri adót csalnod?

Lassan de biztosan közeledünk a május 31-es határidőhöz, amikor is a cégeknek közzé kell tenniük egyszerűsített éves beszámolójukat. Rendszerint ekkor tartják a cégek az éves rendes taggyűlést is, ahol döntenek arról, hogy mi legyen a cég tavalyi évben elért eredményével. A mostani bejegyzésben azt nézzük meg, hogy megérheti-e „okosban” rendezni profitod sorsát vagy inkább a jogszabályok szerint osztalékként érdemes kivenni.

“adót csalni nem éri meg”

Amit reálisan mérlegelni kell, hogy az elérhető plusz haszonhoz képest mekkora a lebukás veszélye és az ilyenkor kiszabott büntetés. Leszögezem már az elején: adót csalni nem éri meg, ez az írás is azt kívánja bemutatni, hogy mennyire nem. Akit önmagában nem győz meg az, hogy a jogszabályokat akkor is be kell tartani, ha nem szeretjük őket – s valószínűleg ők vannak többen -, nyugodtan olvassa tovább.

Arról, hogy a pénzügyeid szempontjából miért nem éri meg, itt találsz egy cikket: Megéri-e adót csalni

Ami miatt a legkevésbé éri meg adót csalni az a nyugalom. Itthon mindenki stresszes, mindenki tart valamitől, egy tértivevényes levél átvételétől már az egekben a vérnyomása, stb. – ezt szorozzuk meg tízzel, ha tudja az illető hogy vaj van a fején. Ne aggódjunk, az elcsalt adó növekedésével egyenes arányban nő a vérnyomás is.

A legtöbben még mindig a „vagyonosodási vizsgálattól” félnek, holott ez gyakorlatilag már nincs. A köznyelv „vagyonosodási vizsgálat” alatt az úgynevezett becslési eljárást érti, mikor is az adóhivatal a hasára üt és azt mondja, hogy minimálbérből nem lehet 3 SUV-ot, két házat és egy lovat fenntartani, szerinte ehhez legalább havi 4 millió kellene – és innentől az adózónak kellett bebizonyítania, hogy volt neki erre a célra havi 4 millió adózott bevétele. Na ez megszűnt, már csak akkor lehet alkalmazni, ha büntetőeljárás is folyik az adózó ellen. Jó is és rossz is, mert minimálbéres „vállalkozók” ellen jó volt, hatékony is, de egy átlagos évi 30-40 millió Ft-os árbevételű családi vállalkozásnál 1-2 millión ment a fingfűrészelés.

“A 2017-es évben szerzett bevétellel kapcsolatosan 2023. december 31-én szűnik meg az adóhivatal vizsgálódási jogosultsága…”

Tehát ha azt kérdezed, hogy reális veszély-e, én azt mondom hogy nem. De ott a lehetőség? Igen, lehet hogy pont nálad indul be újra a gépezet. Én biztosan nem fogom írásba adni, hogy nem fognak megbüntetni. A 2017-es évben szerzett bevétellel kapcsolatosan pedig 2023. december 31-én szűnik meg az adóhivatal vizsgálódási jogosultsága (esetenként később, tehát ez csak rosszabb lehet), így egészen addig izgulhatsz, hogy mikor kerülsz sorra.

De mondjuk, hogy tökös vagy, kibírod, majd 2024-ben jól elköltöd. Igen ám, csak jó eséllyel készpénzben tartod ezt a lóvét, arra pedig nincs ráírva hogy 2017-ben elkövetett adócsalásból származik, a NAV „friss pénznek” fogja tartani, így a gyakorlatban bukod az elévülésre hivatkozást.

Mi történik akkor, ha csak elköltöd a cég pénzét, de nem vezeted ki a könyveiből? Elég tipikus hiba, amiről itt is írtam: minden évben „bent hagyod” a pénz a cégnél, így az az eredménytartalékba kerül a könyvelés szerint (ez a cég saját tőkéjének egyik része). Ez azt jelenti, hogy a cégnek megvan ez a pénz: ha nincs a bankszámláján, akkor ott van a házipénztárban.

Hol itt a probléma? Teszed fel a kérdést. Előfordulhat, hogy kölcsönt szeretnél felvenni a céggel, nem túl nagyot, legyen mondjuk 10 millió Ft. Bemész a bankba, ott első lépésként lekérik a tavalyi beszámolódat, amiből kiderül, hogy van a cégben mondjuk 80 millió Ft eredménytartalék. Az ügyintéző itt már kedvesen megkérdezi, hogy „X.Y. úr, miért kell Önnek kölcsön, mikor jelenleg nyolcszor annyi pénz van a cégben szabadon?” és hát valljuk be, valóban jogos a kérdése…

az ügyvezető elsikkasztott a cégből 80 millió Ft-ot” – 2-8 év szabadságvesztés

A nagyobb gáz, hogy amennyiben fizetésképtelenné válik a cég és elrendelik a felszámolását, akkor a kijelölt felszámoló veszi át a cég irányítását az addigi ügyvezetőtől. A felszámoló a cég könyveiből dolgozik, ahol benne van, hogy a cégnek van 80 millió forintja, de nem látja ezt a bankszámlán, így megkéri az ügyvezetőt, hogy adja oda neki a házipénztárból. Ha nem tudja, akkor az azt jelenti, hogy az ügyvezető elsikkasztott a cégből 80 millió Ft-ot (ez különösen nagy értékre elkövetett sikkasztás, amit 2-től 8 évig büntetnek), ami nem olyan jó ómen, főleg ha később még a cég hitelezői is beperlik, mert az ügyvezető miatt buktak egy csomó pénzt a felszámolásban.

A pénzt tehát „lepapírozva” kell kivenned, hogy ne legyen még nagyobb a baj. A szokásos menetrend szerint veszel számlát valami ismerőstől, aki visszacsorgatja neked a pénzt, miután levette a saját sápját. Csak hogy, ha neked ad kamu számlát, adni fog másnak is, előbb-utóbb a NAV algoritmusa is ki fogja szúrni a gyanús ügyleteket és ha a „számlagyár” bukik, akkor meg fogják nézni, hogy kivel állt kapcsolatban.

Ez utóbbiaknál a NAV rendszerint az ÁFA-visszaigénylésre megy rá, hiszen úgy igényled vissza a számlájuk ÁFA-tartalmát, hogy nem áll mögötte szolgáltatás – ezt nem is nehéz igazolni, 0 fő alkalmazottal nyilván nem fogja kitakarítani a raktáradat, alvállalkozód sem igen lesz, ha nincs a cégben semmilyen vagyontárgy, amivel dolgozni lehetne. Ennek a következménye az ÁFA-nál (mivel hamisításhoz kapcsolódik), hogy a jogosulatlan visszaigénylést vissza kell fizetni, erre jön rá az ÁFA mértékének 200%-a adóbírságként és a költségek és kamatok.

Elég sok más kockázata van tehát a műveletnek, ezek közül csak néhányat említettem.

Hogy csináld akkor okosan, ne pedig okosba?

 

Osztalék vs. munkabér

A cég tulajdonosának a legrosszabb munkabérként kivennie a pénzt, mivel a közterhek miatt rengeteg az elvonás. Érdekességként összehasonlítjuk, hogy ha 700 ezer Ft-unk van a cégben, amit ki szeretnénk venni, melyik megoldással mennyi pénz marad a zsebünkben. Az egyszerűség kedvéért egyhavi bérként vesszük ki, ennyire kis összeget nincs értelme szétosztani kisebb egységekre.

Itt külön nem bontom szét, de a lényeg, hogy 700 ezer bruttó ráfordításból kap az állam 316 ezer Ft-ot mindenféle adóként, hozzájárulásként és járulékként, a munkavállaló pedig hazavisz ebből 385 ezret.

Az osztaléknál nem kell ennyit számolni, a 700 ezer osztalékra szánt pénzből csak 105 ezer SZJA és 98 ezer EHO jön le, így hazavihetünk 497 ezer Ft-ot – tehát ilyen kis összegnél is már 100 ezer Ft az osztalék előnye a munkabérrel szemben. Ezért (is) éri meg jobban vállalkozni, mint alkalmazottnak lenni.

Egészségpénztár – Önsegélyező pénztár

Kevesen használják, holott baromi jó. A lényege, hogy pénzt fizetsz be előre a pénztárhoz, amiből gyógyszert és más egészségügyi szolgáltatásokat (fogászat, lézeres szemműtét) vehetsz – és a hozzátartozóid is, csak őket is be kell jelenteni kedvezményezettként. A poén benne az, hogy a befizetett pénz 20%-át (max. évi 150 ezret) visszakapsz adóvisszatérítésként. Adózott pénzből még mindig nem nagy buli, de lehet befizetni „adományként” is, így sokkal jobban jársz ha saját céged van.

Példával: 700 ezer Ft pénztári adományból levonnak pénztári költséget (21080 Ft), a pénztártagnak be kell fizetni a 15% SZJA-t (85680 Ft), egészségügyi hozzájárulást (111384 Ft), de cserébe kap 136 ezer forint adójóváírást, így elkölthet a számlájáról 816 ezer Ft-ot (ha szembeállítjuk a költségeket a nyereséggel, akkor mondhatjuk, hogy 700 ezer ráfordításból marad nekünk 619 ezer forintunk). Akinek nem tetszik a matek, annak egyszerűbben: ha ilyen módon vesszük ki, akkor 700 ezer Ft-ból cca. 620 ezer Ft marad nálunk. Hátránya ennek a megoldásnak, hogy milliókat nem lehet vele kivenni, hiszen 150 ezer Ft-ban van maximalizálva az adóvisszatérítés (fizethetünk be többet, de felesleges, mert nem jár majd rá adóvisszatérítés).

A fenti számok magasabbak is lehetnek, mivel évente legfeljebb 450 ezer Ft EHO-t kell fizetni, ez kb. évi 6,5 millió Ft-os fizetésnél már megvan (vagy csak az önsegélyező maximális befizetésénél ennek a negyede), így onnantól az EHO-val nem kell számolnunk.

Ez megint csak egy kis szemléltetés így a végére, de ebből is láthatod, hogy van tere az okos(abb) megoldásoknak még akkor is, ha közben minden adót befizetsz. Lehet adót optimalizálni és kell is, csak ezt az különbözteti meg az adócsalástól, hogy optimalizálás esetén nyugodtan várod a NAV-ot, ha bejelentkezik. Nekem megéri nyugodtan aludni és az ügyfeleknek is.

És Neked?

Amit a kivitelezői szerződésbe bele kell írnod

Szerencsére kezdi elfogadni a szakma, hogy az építőipari kivitelezéshez kötelező írásbeli szerződést kötni. A szerződést ketten rakjátok össze, így éppen olyan joggal írhatsz bele mint a vállalkozód, semmiféleképpen se gondold, hogy az amit eléd tettek, szent és sérthetetlen. Sőt, gondolj bele: ha az átlagnál csak egy hajszálnyival dörzsöltebb a vállalkozód, akkor ügyvéddel csináltatott magának mintaszerződést, ami elsősorban őt védi! Neked sem szabadna tehát beérned kevesebbel.

Két fontos tanulság

Viszont két dolgot jobb lesz ha megjegyzel: ha sokat variálsz a szerződéssel, annak az is lehet a vége, hogy a kivitelező elhajt, hiszen már az elején problémás vagy, te valószínűleg számon is fogod kérni, ha valami eltérés van a szerződéstől, jobban ismered a jogaidat mint az átlag, tájékozottabb vagy. A második: egy szerződés annyit ér, amennyit abból be is tartanak. A szerződés nem áll ott pisztollyal a mestered mellett, hogy rendesen falazzon, az ökörhúgy falak sem lesznek tőle egyenesebbek.

A jó szerződés olyan mint a kiviteli terv

Miért fontos akkor mégis? Mert ha gáz van, akkor kapaszkodók kellenek: rosszabbul biztosan nem jársz, ha nem tud a kivitelező a szerződésére mutogatni, hogy ott II. osztályú munkát vállalt, ezért nem tudod őt számon kérni. A jó szerződés olyan mint a kiviteli terv, a rossz szerződés olyan mint az engedélyezési szintű terv. Hogy miért? A jóban pontosan le vannak fektetve a játékszabályok, az alapján nem lehet máshogy dolgozni, számonkérhetővé teszi mind a két fél tevékenységét. Nem kizárt, hogy engedélyezési szintű tervvel is kiváló ház épül, ahogy az sem, hogy 2 oldalas gagyi szerződéssel is végigmehet úgy egy teljes építkezés, hogy egyszer sem kerül elő. Mind a kettőnek a bonyolult vagy kényes helyzetekben veszi az ember hasznát.

Az ár

Magától értetődőnek tűnik, hogy beleírjuk az árat; de meglepően sokszor kiderül, hogy valójában nem került bele. Hogy lehet ez? Pl. kulcsrakész házat építtetünk. Igen ám, de a szerződésben nincs benne a terasz, járda, külső tereprendezés, kerítés ára, így máris többe kerül az egész. Ahhoz, hogy ezt elkerüljük rendesen gondoljuk át, hogy mit szeretnénk ha elvégezne a kivitelező: inkább írjuk le mint egy általános iskolás, kitérve akár a színekre is, mint hogy bárkinek is kétsége legyen afelől, hogy a munkarész elvégzése a vállalkozó feladata.

Amit gyakran vállalkozók sem szoktak tudni, hogy az ár megállapítása történhet tételes vagy átalány díjazással. A tételes elszámolásnál a vállalkozó egy egységárat ad meg (pl. burkolóknál a m2 ár), így ezzel könnyű számolni, ha több vagy kevesebb munka kellett a végén, mindig a ténylegesen elvégzett munkát kell kifizetni. Én személy szerint ezt tartom a legkorrektebbnek mind a két részről, persze ehhez szükséged van egy részletes anyagkiírásra is (de ha nincs ilyened, akkor nem tudom, hogy mi alapján döntöttél a vállalkozók között, ami az árat illeti. Anyagkiírás nélkül összehasonlíthatatlanok az árajánlatok.), anyag + munkadíj megbontásban minden egyes tételnél.

Átalány díjazásnál egy fix árat határoztok meg, a díj csak akkor változik ha egy munkarész teljes egészében elmarad vagy tervmódosítás miatt többet kell elvégezni (ez utóbbi a pótmunka). Tehát ha pl. sokkal kevesebb aljzatkiegyenlítő kell, mint amennyivel számoltatok, az sem változtatja meg a díjat.

Ki szerzi be az anyagot

Kinek a kötelezettsége az anyag biztosítása? Kinek a hibája, ha anyaghiány miatt áll az építkezés? Számtalan kérdés vetődik fel. Amit minden esetben írjunk elő, hogy a vállalkozó csak első osztályú anyagokkal dolgozhat, nem első osztályú anyag beépítését köteles megtagadni. Gyakori banánhéj, hogy a megrendelő vállalja az anyag beszerzését (mert a neten olcsóbban látta a téglát, mint ami a vállalkozó ajánlatában szerepelt vagy más okból), de a tapasztalatlansága miatt mégis miatta áll az építkezés, mert pl. megfeledkezik a segédanyagokról, nem pont olyat rendel amilyen kellene vagy egyszerűen túl későn rendeli meg. Ez sajnos olyan szerződésszegés, ami miatt joggal csúszik a kivitelező, ezt később nem lehet majd számonkérni rajta. Ugyan ez az eset, ha a megrendelő által szervezett másik szakipar csúszik meg, erről szintén nem a vállalkozó tehet.

Határidők

Én személy szerint nem szeretem, ha nincsenek egy szerződésben részhatáridők – az nyilván a no comment kategória, ha véghatáridő sincs… Az építkezés egy folyamat, a semmiből lesz egy gyönyörű ház, ennek része az is, hogy tudjuk a végén fogunk járólapozni, az elején pedig téglát falazni, és hogy a kettő között kb. mennyi idő telik el. Egy vállalkozónak nagyjából tudnia kell, hogy melyik munkafázisra mennyi időre van szüksége. Nyilván nem csak a mi építkezésünkön dolgozik, így ebben szükség van rugalmasságra, de az komoly probléma, ha a kötési és más időkön kezd el spórolni, mert augusztusban eszmél rá, hogy októberben át kell adnia a házat, de még az alapozás sincs meg. Minden részhatáridőnél legyen kötbér, hogy komolyan vehető legyen!

Kötbér

A szerződésben legyen kötbér arra az esetre, ha a vállalkozó nem teljesít határidőre. Ennek az átlagos (értelmes) mértéke legalább 10.000,- Ft naponta. A kötbér vonatkozzon a részhatáridőkre is. Nyugodtan hagyjon akár 15-20 napot is magának pluszban mikor a szerződést kötitek, de a vállalt határidőket viszont tartsa be. Neked egy hónap csúszás egy újabb havi bérleti díj, esetleg felesleges költözés, ha a régi helyről el kell jönni, stb.

Mellékletek

A szerződésnek is legyen melléklete minden engedélyezési szintű és kiviteli terv, továbbá ezek hiánytalanul legyenek feltöltve az e-naplóba. A szerződésben is legyen benne, hogy a kiviteli tervtől a kivitelező csak jóváhagyott e-napló bejegyzéssel térhet el. Minket nem az érdekel, hogy hogy szokták, hanem hogy úgy valósuljon meg az építkezés, ahogy az építészünkkel megálmodtuk. Ha mégis hiba csúszott a rendszerbe, akkor lássuk azt be, de egy pillanatig se felejtsük el, hogy a kivitelező cég már rég megszűnik, de mi még abban a házban fogunk élni és az épület állékonyságáért az építész és a statikus felel.

Építési hulladék, az építési terület

Ki felel az építési hulladék elszállításáért, hova kell gyűjteni, a munkások hova gyűjtsék a saját szemetüket? Banálisnak tűnhet, de elképesztő mennyiségű szendvicses zacskó, szalvéta és energiaitalos doboz tud maradni egy építkezésen, a cigarettacsikkekről nem is beszélve. Megint csak saját „hülyeségem”, de én azt is ki szoktam kötni, hogy az építési területen munkaidőben tilos alkoholt vagy más bódító hatású szert fogyasztani, ennek a megsértése súlyos szerződésszegésnek minősül és alkalmanként „x” Ft-ot kell fizetnie a vállalkozónak minden alkoholfogyasztásért. Nem érdekel, hogy szerinte egy sör belefér, erről vitát sem vagyok hajlandó nyitni, feketén-fehéren benne van a szerződésben, hogy tilos.

“nem tárgyalunk a megrendelő helyett” – Magadra vagy utalva!

Minden építőipari ügyfelemnek elmondom: nem tárgyalunk a megrendelő helyett – a Te kiviteleződnek is ugyanezt mondja az ügyvédje. Az, hogy a fentiek belekerüljenek, a TE felelősséged és rajtad kívül nem is fog senkit érdekelni, így vedd komolyan, ne csak rutinból írd alá az eléd tett szerződést.

Mit tegyünk ha kárt okoztak nekünk?

Az előző bejegyzésben megnéztük, milyen lehetőségünk van a valódi igényérvényesítésre, ha a kivitelezőnk okoz kárt nekünk, most pedig arra keressük a választ, hogy bizonyítjuk be a károkozás tényét és mértékét.

Már önmagában is borzalmas, ha tönkremegy az autónk, megrongálják házunkat vagy más módon okoznak kárt. Bármennyire is furcsán hangzik, az szerencsés eset, ha legalább be tudjuk azonosítani, hogy ki okozta a kárt. Gondolj bele, még mindig jobb ha tudod ki tolatott a kocsiba mikor nem voltál ott és kifizeti a biztosítója, mintha csak ott hagy egy cetlit, hogy „bocsi”, de más adatot nem ír rá.

Mikor kezdhetjük a helyreállítást?

Mikor az első sokk után lenyugszik az ember, már hozzá is látna a kár kijavításához, de egyből jön a kérdés: ha kijavítja, hogy bizonyítsa hogy okoztak neki kárt/mekkora kárt okoztak? Hiszen a károsodás bizonyítékai eltűnnek a helyreállítással. Egy perben a kár mértékének megállapítására igazságügyi szakértőt rendelnek ki, aki megállapítja mindezeket a dolgokat és a bíróság is tarthat helyszíni szemlét. De egy per megindítása és utána a szakértő kirendelése több hónap, ez alatt az idő alatt nem tudunk javíttatni.

Van mód arra, hogy kijavítsuk, mégis legyen bizonyítékunk egy perben!

Sokan tudják, hogy vannak igazságügyi szakértők, akiket fel lehet keresni, hogy adjanak szakvéleményt, amiben megválaszolják a fenti kérdéseket. Ezzel az a probléma, hogy egy perben ők nem minősülnek majd igazságügyi szakértőnek (nem minősülnek pártatlannak!), mivel a megrendelő választja ki őket és ő fizeti ki a szakvéleményt. Ez valahol jogos is, Te sem tartanád meggyőzőnek, ha a haragosod lobogtatna egy papírt, amit egy jóismerőse készített, és ami alapján te tartozol neki. A perben a bíróság választ egy listáról igazságügyi szakértőt, így a fél nem tudja befolyásolni a szakvéleményt.

Mi is tudunk nehezen megkérdőjelezhető szakvéleményt szerezni

Nekünk olyan szakértő kell, aki egy perben is igazságügyi szakértőnek minősül. Szerencsére tudunk ilyet szerezni! Közjegyzőtől lehet kérni független igazságügyi szakértő kirendelését, ezt az eljárást előzetes bizonyításnak nevezik. Előtte érdemes bemenni a konkrét közjegyzőhöz, akit kinéztünk magunknak, ő megmondja, hogy pontosan mit kér a szakértő kirendelése iránti kérelemhez (amit amúgy írásban fog kérni) az illeték mellett (TIPP: ezzel elkerüljük azt is, hogy a közjegyző hiánypótlásban kérje ugyanezeket).

A kérelemben le kell írni, hogy milyen területről kérjük a szakértőt kirendelni (pl. építészeten belül statika), pontosan milyen kérdést kell vizsgálnia (pl. mitől süllyedt meg a ház egyik szobája) és minden olyat, amit a közjegyző kér. (TIPP: A részletszabályokat megtalálod a 2008. évi XLV. törvényben a 17. §-tól)

Milyen előnye van az ilyen előzetes bizonyításnak?

Első látásra semmilyen, hiszen a perben ugyanilyen szakértőt rendelnének ki, ugyanilyen módszertannal. Ez azonban nem igaz, legalább 3 előnye van: olcsóbban megmondja mekkora a kár, mint egy perben (lehet hogy sokkal nagyobb összegre gondolsz, mint amekkora valójában), segít elkerülni a pert, lehetővé teszi a hiba kijavítását.

Vegyük sorra az egyes előnyöket.

Ahhoz hogy pert indítsunk, be kell fizetni a követelt érték 6%-át illetékként, a per végén pedig a pernyertességet úgy számítják (leegyszerűsítve), hogy a követelt értékhez képest mennyit ítéltek meg a végén. Tehát ha elindítjuk a pert 20 millióra, majd a perben a szakértő azt mondja, hogy csak 10 milliós követelés megalapozott, akkor fele részben pervesztesek leszünk. Ez a gyakorlatban azt szokta jelenteni, hogy a másik félnek nem kell megtérítenie a perköltségeket (pl. ügyvédi díjat) a részünkre, az illeték felét nem térítik meg a végén, stb. Jobb tehát, ha már a per előtt tudjuk, valójában mennyit követelhetünk.

Másodszor: ha leteszünk a károkozó elé egy független igazságügyi szakértő által adott szakvéleményt, annak valószínűleg nagyobb jelentőséget tulajdonít, mint a mi szavunknak. Magyarországon egyébként is félnek az emberek a hatóságoktól, mint a tűztől (az én rokonaim közül többen remegő gyomorral mennek a postára már csak azért is, mert tértivevényes levelet kaptak), így a közjegyző általi kirendelésnek még pluszban meggyőző ereje lesz. Sok esetben előfordult már ügyfelekkel is, hogy az addig mereven elzárkózó másik fél az igazságügyi szakvéleményt látva önként fizetett.

Harmadszor: ha megvan a szakvélemény, akkor ki tudjuk javíttatni a hibát, hiszen igazságügyi szakvélemény bizonyítja, hogy a hiba valójában fennállt, mégpedig abban a mértékben. Ez jár egy további, igen jelentős előnnyel is: ha kijavíttatjuk a kárt, akkor már nem tudják újra vizsgálni. Az egyetlen amit tudnak támadni, az az igazságügyi szakértő véleménye az általa leírt adatok alapján.

Értjük a különbséget? Normál esetben lehetne arra mód, hogy a károsult tárgyat újra megvizsgálja egy másik szakértő, de ennek értelemszerűen nem lehet eleget tenni, ha a dolgot megjavították. Mi marad? A másik fél arra hivatkozhat, hogy rosszul vonta le a következtetéseket az első szakértő, amire valljuk be, nincs túl sok esély, mivel a tényadatokat is ő írja le (azaz hogy mit vett figyelembe a szakvélemény elkészítésekor), így gyökeresen eltérő álláspontra másik szakértő sem tud helyezkedni. Mi történik, ha mégis? Akkor az felvetheti azt a lehetőséget, hogy az első szakértő nem úgy járt el, ahogy az szakértőtől elvárható lett volna – akár be is lehet perelni érte, ha emiatt bukunk egy pert.

Tanácsok szakértő kirendelése előtt

 

  1. Mérlegeljük, hogy kell-e nekünk. Néhány tízezer forintért valószínűleg nem éri meg.
  2. Olvassuk el a fent hivatkozott jogszabály (2008. évi XLV. törvény 17. §-tól) vonatkozó részeit.
  3. Menjünk el az általunk kinézett közjegyzőhöz és pontosan írjuk fel, hogy mit szeretne látni a kérelemben.
  4. Mindenben működjünk együtt a közjegyzővel, lehetőleg mielőbb teljesítsük a hiánypótlásokat és más kéréseket.
  5. Pontosan jelöljük meg, hogy mit szeretnénk megtudni a szakértőtől, ne általánosságban írjuk a kérelmet.
  6. Ha megvan a szakvélemény és nekünk ad igazat, még egyszer kérjük a károkozótól, hogy ez alapján önként teljesítsen.
  7. Ha nem teszi, akkor fogadjunk fel ügyvédet, mert 2018. január 1-től laikusok számára nagyon bonyolult lett a peres eljárás (ügyvédek számára is, csak ha ők elrontják, akkor az ügyfélnek fizet az ügyvéd felelősségbiztosítója).
  8. Ne feledjük a polgári per legfőbb szabályát: jó ha az embernek igaza van, de nem ér semmit, ha nem tudja bizonyítani.
  9. Ősi indián bölcsesség: minden ítélet annyit ér, amennyit abból végre lehet hajtani. Ha nincs pénze a károkozónak (hajléktalan, már 5 ítélet miatt vonják a fizetését, felszámolás-közeli cég, stb.), akkor valószínűleg jobb hagyni az egészet.
  10. Kapcsolódik a 7. ponthoz: ne hazudjunk az ügyvédünknek. Jegyezzük meg, nem kell előtte jó színben feltűnni. Akkor tud segíteni, ha őszintén elmondunk mindent. (Azoknak, akik szerint „ki az a hülye, aki ilyen helyzetben hazudna?!” jusson eszébe, mit mond az átlagember, mikor az orvos rákérdez, hogy betartotta-e a diétát…)

 

Tetszett, kiegészítenéd, megosztanád saját tapasztalatodat? Megteheted a bejegyzés alatt kommentelve.

Milyen céget válasszak kivitelezőnek?

Az 5%-os ÁFA, az 5 millió forintos ÁFA-visszaigénylés lehetősége és a béka feneke alatt lévő betéti kamatok miatt rengetegen fordultak az utóbbi években az ingatlanok felé; építenek, vásárolnak vagy ingatlanos cégekbe fektetnek be. Ahogy ez mindig megtörténik, ezúttal is megjelentek azok, akik a könnyű pénz és gyors meggazdagodás reményében a szükséges végzettség, tudás és tapasztalat hiányában próbálják meglovagolni az áremelkedést, ennek legnagyobb vesztese TE vagy, az ÜGYFÉL.

Természetesen mindenki igyekszik a lehető legbiztonságosabb pozícióban kivárni amíg hőn áhított háza vagy lakása elkészül, és végre a reklámokból – és a harmadik Gyűrűk Ura film végéből – ismerős bárgyú mosollyal elégedetten hátradőlni: végre elkészült. A mostani bejegyzésben kifejezetten a családi házas építkezésekről lesz szó, később írok majd a lakásvásárlás buktatóiról. De addig is, el tudod még olvasni a következő bejegyzésben, hogy milyen módon tudod hatékonyan védeni magad, ha kárt okoztak Neked.

Generál vagy saját szervezés?

Sokan és sokféleképpen körüljárták már a nagy kérdést: GENERÁL vagy NEM-GENERÁL? Ez a jelenlegi, CSOK-os időkben egyúttal azt a választást is jelenti, hogy 5%-os ÁFA vagy – a feltételek fennállása esetén – 5 millió Ft-os visszaigénylés. (Ehhez csak egy rövid megjegyzés, mert gyakran felmerül a kérdés: ha „szerkezetkész” állapotra szerződtök, akkor egy NAV-os állásfoglalás szerint mindenféleképpen 5% ÁFA lesz és bukjátok az ÁFA-visszaigénylés lehetőségét) Mi azonban most csak a két megoldás JOGI kockázatait vesszük számba, elsősorban a garancia/jótállás szempontjából, illetve hogy mit tudtok csinálni, ha kiderül egy-egy hiba és a vállalkozó nem javítja ki.

Annak, aki nem tudná a fogalmak közötti lényegi különbségeket: a generálkivitelező összefogja a teljes kivitelezést, ő szervezi a folyamatokat, ő szerződik le az alvállalkozókkal (tipikusan gépész és elektromos kivitelezőkkel), neki rendszerint kőműves brigádja van; ő az egyetlen fővállalkozó – gyakorlatilag kulcsrakész házat ad át, csak be kell költözni. Nem generálos kivitelezésnél több fővállalkozó van, és mindegyik fő vállalkozóval Te, az építtető szerződsz le (kőművessel, áccsal, gépésszel, villanyszerelővel, stb.), neked kell koordinálnod minden folyamatot, összehangolni a vállalkozók munkáját, az építkezés befejezésének határidejét is gyakorlatilag magadnak lövöd be.

A cégforma jelentősége

A garancia/jótállás kérdéskörével kapcsolatban fontos megérteni, hogy valójában kivel is állsz szemben. Itthon általában ezekkel a „cégformákkal” fogsz találkozni, ha építkezésre adod a fejed: egyéni vállalkozó (e.v.), betéti társaság (bt.), korlátolt felelősségű társaság (kft.). Természetesen vannak még más formák is, de azokkal elvétve találkozni, ezért őket most nem tárgyaljuk. A sorrend a kicsitől a nagyobbak felé halad.

Az egyéni vállalkozó a legkisebb méretű, rendszerint egyedül vagy 1-2 alkalmazottal, alkalmi segítővel dolgozik (tipikusan e.v.-k a villanyszerelők). Népszerű vállalkozási forma, mert KATA adózást választva havi 50 ezer forinttal letudja az összes közterhet az iparűzési adó kivételével. Ha emellé még alanyi adómentes is, akkor ÁFA-mentes számlát tud kibocsátani, így a 27%-os ÁFA-t nem kell megfizetni a munkadíjra, ez magánszemély építtetőknek előny. (TIPP: NEM-generálnál az anyagról a számlát kérje az építtető nevére, így az felhasználható az ÁFA-visszaigényléshez).

A betéti társaság már nagyobb, minimum két ember van benne: a beltag és a kültag. A cégnek rendszerint nincs nagy vagyona, az adózás még itt is kedvező (itt is van lehetőség KATA adózásra), tipikusan családi vállalkozások. (TIPP: figyeljünk arra, hogy a beltag magánszemély-e vagy cég…)

Garancia/jótállás szempontjából – nekünk – az egyéni vállalkozó és a betéti társaság nyerő: ha valami hiba merül fel, akkor a betéti társaság beltagján vagy az egyéni vállalkozón akkor is be tudjuk hajtani a pénzt, ha a betéti társaság megszűnik vagy az egyéni vállalkozó már nem egyéni vállalkozó többé. Persze csak ha van pénzük – de ez sajnos igaz minden más vállalkozási formára is igaz. Tehát a bt. beltagjának és egyéni vállalkozónak lenni nagyon kockázatos ilyen szempontból: alapvetően a teljes magánvagyonával is felel mindenért.

Ha a vállalkozónak Kft.-je van

Korlátolt felelősségű társaságnál kizárólag a kft. felel mindenért, a tulajdonoshoz vagy az ügyvezetőhöz nagyon nehéz eljutni és velük kifizettetni a kárt (van mód a korlátolt felelősség áttörésére, de azt tisztán kell látni, hogy az a nagyon nagyon ritka kivétel, nem olyan, amire alapozni lehet). Ezt árnyalja, hogy a kft.-k rendszerint több pénzzel rendelkeznek, mint a bt.-k vagy egyéni vállalkozók, így maga a cég elvileg könnyebben fizet. Vigyázzunk azonban, az hogy a mérlege szerint van 30 millió forintja eredménytartalékban, közel sem jelenti azt, hogy egy fillért is találnának ott egy felszámolási eljárás során.

A magyar valóság, hogy a kft. tulajdonosa a pénzt nem leadózva, osztalékként veszi ki (vagy fizetésként/megbízási díjként, ha nem ért a számokhoz), hanem „okosba” (számlát vásárolva), vagy végképp balfasz módon: kiveszi és semmilyen papírral nem rendezi a sorsát. Ha ez utóbbi történik, azaz elkölti a pénzt, de nem adózza/költségeli le, akkor a mérlegében benne marad az „eredménytartalék” soron, ezáltal a „saját tőke” is nagyon magas lesz, de valójában ebből egy forint sincs a cégben, mert onnan – nincs mit szépíteni – kilopták.

Két hét és némi apró, ennyi egy új cég…”

Mi történik, ha bedől a kft., mert már végképp nem tudnak fizetni/túl problémás lett a cég, stb.? Alapítanak egy másikat. Ne legyenek illúzióink, ez jelenleg kb. két hét és némi aprópénz mindösszesen.

2017 óta a kft. alapítása költség és illetékmentes (ami a cégbíróságot illeti), így kizárólag az alapítást végző ügyvéd munkadíját kell megfizetni. Budapesten elég sok cég van, ami fillérekért, 20-30-40 ezer forintért kínál cégalapítást, székhelyszolgáltatást, könyvelést egy helyen (egyébként fél-illegálisan vagy teljesen illegálisan), maga a cégbírósági bejegyzés pedig kettő hét alatt megvan többnyire. Az így alapított cégek nyilván nem is érnek semmit, de arra a célra, hogy két évig használják és utána csinálják az újat, tökéletesek.

Most jöhetsz azzal, hogy de van 3 millió törzstőkéje a cégnek, majd abból kifizet. Erre azt mondom, hogy nincs nekik. Alapításkor ugyanis ezt nem kell befizetni (ezt sok jogásznak sem sikerült még megértenie), csak nyilatkozni kell, hogy milyen határidőig fizeti be, ez lehet akár 3-5 év is vagy még több. Mikor bejön valami nagyobb előleg és éppen van 3 millió a számlán, akkor bejelentik, hogy a kft. részére be lett fizetve a 3 millió és le van tudva a gond. Másnap ki lehet venni a számláról, el lehet költeni platós teherautóra, betonra vagy téglára. Tehát a 3 milliót egyrészt nem feltétlen kell befizetniük, másrészt pedig már másnap elkölthetik az egészet.

Hogy mindezek alapján generál vagy nem-generál? Szerintem elég egyértelmű a válasz: teljesen mindegy ilyen szempontból; pont ugyanannyi bedönteni egy generálos és egy nem generálos céget is és mind a kettőnél pont ugyanakkora sikerrel jutsz hozzá a pénzedhez. A régi dolgok azért még működhetnek: régóta a szakmában lévő mester, akit mindenki ismer, aki nem teheti meg, hogy bedönti a céget, mert annak híre megy (egy közepes városban ez már nem működik); de erre sem érdemes alapozni.

A vakszerencsén túl azonban itt van néhány tipp, amivel tudod mérsékelni a kockázatokat, ha legalább párat megfogadsz:

10 tipp a kivitelező kiválasztásához és a kivitelezéshez

 

  1. Mindig pontosan tudd, ki az illető és pontosan melyik céget képviseli.
  2. Ha nem ő a tulajdonos, (hanem pl. a felesége), kérdezz rá, hogy mi ennek az oka. Kérdezz rá, hogy a jelenlegi cég előtt volt-e korábban cége és mi történt vele.
  3. Ellenőrizd, hogy a cég köztartozásmentes adózó-e a https://nav.gov.hu/nav/adatbazisok/koztartozasmentes/egyszeru_lekerdezes oldalon, ha nem, kérd meg hogy regisztráltassa magát. Csak néhány perc a regisztráció is.
  4. Nézd meg a céget az www.e-cegjegyzek.hu oldalon: ki a tulajdonos, van-e végrehajtási jog, üzletrész foglalás vagy más szankció a cég ellen. Töltsd le a cég beszámolóit a www.e-beszamolo.im.gov.hu oldalról, nézd meg a cég saját tőkéjét és az eredménytartalékot évekre visszamenőleg.
  5. A www.cegkozlony.hu oldalon a keresés funkcióval a cégre keresve nézd meg a legutóbbi kettő év bejegyzéseit, itt láthatod a korábbi NAV-végrehajtásokat és más bejegyzéseket.
  6. Előzd meg a bajt, MINDENT írj bele az írásbeli szerződésbe.
  7. … és az E-naplóba is. Az E-naplóból nem lehet törölni, letagadni viszont bármit le lehet.
  8. Mindenről kérj számlát.
  9. Légy türelmes és higgadt, egy csepp mézzel több legyet fogsz, mint egy hordó ecettel.
  10. Fizesd ki korrekt módon a vállalkozót.

CSAK HALADÓKNAK – Magyarázatok az egyes pontokhoz

 

  1. Mindig pontosan tudd, ki az illető és pontosan melyik céget képviseli
    Ezzel elkerülöd azt, hogy olyannal tárgyalj, akinek a megfelelő háttere sincs meg. Egy alkoholista, munkanélküli kőműves, „erdélyi brigád”, stb. A családi ház az emberek 90%-ának élete legnagyobb befektetése, tényleg rájuk akarod bízni ezt a rengeteg pénzt?
  2. Miért nem ő a cég tulajdonosa
    Tipikus: a korábbi cég bedőlt, a mestert eltiltották a cégvezetéstől és most a feleség a tulajdonos és ügyvezető a cégben. NEM automatikus feketelista, de kérdezd meg az okát: lehet hogy egy fővállalkozó verte át és nem fizette ki, jöhetett egy jogtalan NAV inkasszó, stb. A lényeg, hogy adjon rá megnyugtató magyarázatot.
  3. Adótartozás
    A NAV-nak nem kell bírósági határozat, megoldják házon belül: saját hatáskörben végre tudják hajtani az adótartozást. Ha pedig az adót nem fizetik meg határidőben (holott tudják, hogy egy pillanat alatt jön a NAV), akkor pedig nincs (elég) pénzük, vagy nem jó a cash-flow, vagy nem jó a pénzügyi felelős a cégnél – mind a három intő jel.
  4. Ellenőrizd a céget
    Összefügg az első és a második ponttal: mennyi a cég törzstőkéje, hányan vannak a cégben, stb. A beszámolókban nézd meg, hogy az évek múlásával hogyan alakul a cég tőkéje. Gyanús, ha minden évben az adózott eredménnyel pontosan megegyezően növekszik az eredménytartalék és már sok-sok millió forintos eredménytartalékot látsz. Vagy Te elhiszed, hogy egy vállalkozó tízmilliókat tart bent szabad pénzként a cégben, ahelyett hogy osztalékként felvenné?
  5. A cég előélete
    A harmadik és negyedik pont folytatása, elsősorban az utóbbi két évet nézd: tagváltozások a cégben, új vezető tisztségviselők, székhelyáthelyezés, végrehajtások a cég ellen; itt mindent megtalálsz.
  6. Részletes írásbeli szerződés
    Ezt talán nem kell megmagyarázni, de külön bejegyzés is lesz róla: a leírt dolgokra biztosan nem tudnak eltérően emlékezni a felek. Fontos, hogy mind a két fél korrekt legyen ebből a szempontból is.
  7. Rendesen vezessétek az E-naplót
    A tapasztalatok szerint a kivitelezők félnek tőle, mint a tűztől. Tényleg az a legjobb benne, hogy nem lehet semmit kitörölni. Viszont: nem lehet semmit kitörölni, ezért ésszel használd. Ha a vállalkozó többszöri felhívásra sem javítja ki, stb. Ne irkáld teli hülyeségekkel, amiket a neten olvastál a kismama/fűnyírós/mozis topicban az építkezésekről.
  8. Mindig kérj számlát
    És ezt írd fel minden más „10 dolog…” listára. Ha nem kérsz számlát, azzal azt is sugallod, hogy ez nem egy rendes munka. Másrészt pedig Te ezt a pénzt leadóztad. Adózza le ő is.
  9. Légy türelmes és döntsd el kire hallgathatsz
    Mindenki nagyon okos lesz amikor építkezel, mindenkinek lesz jó tanácsa, mindenki tud majd jobb/olcsóbb/stb. kivitelezőt ajánlani és ő a mostani kiviteleződet már rég elhajtotta volna. Döntsd el, hogy kinek adsz a tanácsára (elsősorban a terveződ és a műszaki ellenőröd), a többieknek pedig ne hagyd, hogy a kivitelező ellen hangoljanak feleslegesen. Nem az ő pénzük, hanem a tiéd. Első körben kérdezz és ne számonkérj, gondolj bele, hogy a Te szakmádban mennyire keveset jelent ha valaki elolvas 3 netes cikket; ugyanez igaz az építőiparra is.
  10. Fizesd ki amivel tartozol
    Ahogy a kivitelezőnek nincs joga a Te pénzeddel könnyelműen bánnia és neked kárt okozni, Te sem lophatod meg őt. Ha elvégezte a munkát, fizesd ki. Nem egy ügyet láttam, amit a korábbi korrekt megrendelői hozzáállás oldott meg. Nem hiányzik az sem, hogy a fél város azon csámcsogjon még évek múltán is, hogy te voltál az, aki nem fizette ki a kőművest.

Tetszett, kiegészítenéd, megosztanád saját tapasztalatodat? Megteheted a bejegyzés alatt kommentelve.

1 2